Kriterien der Wertermittlung
Die Wertermittlungsverordnung (WertV) schreibt vor, zur Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken eines oder mehrere der folgenden Verfahren anzuwenden:
- Ertragswert
– zur Bewertung renditeorientierter Immobilienbestände, ergänzt durch weitere international anerkannte Verfahren (DCF) - Sachwertverfahren
– zur Bewertung von privaten Wohnimmobilien sowie Sonderimmobilien - Vergleichswertverfahren
– zur Bodenwertermittlung
– zur Wertermittlung von privaten Wohnimmobilien (Bsp: Eigentumswohnungen)
Das Bodenwert (§ 16 ImmoWertV) wird normalerweise durch Preisvergleich ermittelt. Alternativ dazu können auch geeignete Bodenrichtwerte nach § 196 Baugesetzbuch (BauGB) herangezogen werden. Bodenrichtwerte werden von örtlich ansässigen Gutachterausschüssen regelmäßig aktualisiert herausgegeben.
Das Vergleichswertverfahren (§ 13, 14 WertV) wird meist dann eingesetzt, wenn Grundstücke bewertet werden sollen, die mit weitgehend typisierten Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind. Das gilt z.B. für Eigentumswohnungen, Garagen und Stellplätze sowie teilweise auch für Einfamilien-Reihenhäuser.
Das Ertragswertverfahren (§ 17 – 20 ImmoWertV) wird besonders dann angewendet, wenn für die Bewertung der aus dem Grundstück erzielbare Ertrag die Hauptbedeutung hat. Das gilt z.B. bei Mietwohnhäusern, gemischt genutzten Grundstücken oder gewerblichen Objekten.
Das Sachwertverfahren (§ 21 – 23 ImmoWertV) kommt zumeist bei solchen Grundstücken zur Anwendung, bei denen ein wie auch immer gearteter Ertrag nicht entscheidend ist, sondern der reine Sachwert.
Das ist z.B. bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken der Fall, besonders dann, wenn eine Eigennutzung besteht.
Qualitätsstandards sind regelmäßige Auswertungen und Fortbildungen der immobilienökonomischen Lehre und Forschung. National und international anerkannte sowie gerichtsrelevante Bewertungsmethoden für Immobilien sind Basis für eine transparente und nachvollziehbare Wertermittlung nach Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV); nach Wertermittlungsrichtlinien (WertR); nach Beleihungswertverordnung (BelWertV) sowie nach Baugesetzbuch BauGB
