Standards
- Verkehrswert, Marktwert, DCF (ImmoWertV; WertR; BauGB)
- Beleihungswert (BelWertV)
Verkehrswertgutachten
Die Grundstückswertermittlung ist eine Kunst, in einem durch Rechtsvorschriften geregelten Verfahren und aufgrund eigener Erfahrung sowie fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Kenntnisse einen Wert zu ermitteln.
Bei der Wertermittlung wird nachvollziehbar ein Blick in eine nicht gegebene Realität geschaffen. Ein Verkehrswert zeichnet einen fiktiven oder simulierten Marktwert ab, welcher i.d.R. nicht durch eine tatsächliche Transaktion der Immobilie nachweisbar ist; zum Beispiel bei einer Wertermittlung im Rahmen einer GmbH-Beteiligung, der Auflösung einer Erbengemeinschaft, einer Beleihung oder Enteignung oder einer Wertbestimmung für zurückliegende Zeiträume Die Aufgabe der Grundstückswertermittlung besteht grundsätzlich darin, einen Wert auf der Basis einer wohl begründeten Prognose zu ermitteln.
Verkehrswert – Marktwert – Beleihungswert
Der Verkehrswert
Ziel einer jeden Wertermittlung ist – von wenigen Ausnahmen abgesehen – die Ermittlung des so genannten Verkehrswertes. Dieser ist in § 194 BauGB definiert: „Der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, welcher zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Der Verkehrswert ist gleichsam ein Gütesiegel der Wertermittlung. Leitet man nämlich diesen so bezeichneten Wert ab, muss bei seriöser Begutachtung die Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zur Anwendung kommen. Ergänzend und erläuternd zur Wertermittlungsverordnung gibt es auch noch diverse Richtlinien, die allerdings nicht bindend sind.
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist definiert in der Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes (Beleihungswertverordnung – BelWertV) v. 12.5.2006
Grundsatz der Beleihungswertermittlung ist gem. § 3
(1) Der Wert der der Beleihung zu Grunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann
(2) Zur Ermittlung des Beleihungswertes ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzung im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.
Der Marktwert
Der Verkehrswert ist, wie beschrieben, in § 194 BauGB eindeutig definiert. Der Begriff Marktwert wird dagegen in zahlreichen Normen benutzt und definiert, sodass diesbezüglich eine Definitionsvielfalt besteht. So lautet beispielsweise die vom Europäischen Rat aufgestellte Definition des Marktwerts:
Unter dem Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Bewertung aufgrund eines
privatrechtlichen Vertrags über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, dass das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, dass die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und dass eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht (Richtlinie 78/660 EWG Art. 42 a,b,c).
Diese Definition ist inhaltlich identisch mit der Verkehrswertdefinition des § 194 BauGB. Insofern besteht Übereinstimmung zwischen dem „deutschen“ Verkehrswert und dem „europäischen“ Marktwert.